Die Gründe der Mietsteigerung der Wohnungen in Hamburg im letzten halben Jahrhundert

Lebenslauf.

Ich, Arthur Schleiss, Sohn des Privatiers Wilh. Ferd. Schleiss und seiner Gemahlin, geb. Gerken, bin geboren am 8. Dezember 1880 zu Wandsbeck im Kreise Stormarn und evang. luther. Konfession. Von 1887 bis 1900 besuchte ich das Realgymnasium des Johanneums zu Hamburg und genügte nach bestandener Reifeprüfung meiner Militärpflicht im königl. sächs. Pionierbataillon Nr. 12 in Dresden. Von 1901 bis 1904 studierte ich Zahnheilkunde in Berlin und Kiel und bestand hier im November 1904 mein zahnärztliches Staatsexamen. Darauf widmete ich mich dem Studium der Volkswirtschaft in Berlin und nach vorgelegter Dissertation bestand ich im Januar 1906 mein philosophisches Doktorexamen in Erlangen.

Inhaltsverzeichnis.

Einleitung: Die Wohnungsfrage, ihre Literatur und ihre Behandlung in Deutschland und im Ausland
A. Beweis der Mietsteigerung in Hamburg
B. Gründe der Mietsteigerung in Hamburg
I. Natürliche Ursachen:
1. Territoriale Gründe in politisch-geographischer Beziehung:
a) H's. politisch-geographische Grenze wirkt auf jede Ausdehnung hemmend ein
b) H's. Flächeninhalt und die Bebauung desselben
2. Territoriale Gründe in hygienischer Beziehung
a) Einteilung des Bodens in Geest und Marsch
b) Bevorzugung des Geestbodens zum Wohnen

II. Künstliche Gründe:
1. Spekulation
2. Bebauungsplan
3. Baukosten
a) Steigerung der Baumaterialien und der Löhne
b) Baupolizeigesetz
4. Angebot und Nachfrage
5. Grundsteuermodus
6. Hohe Herstellungskosten einer Wohnung
Schluss: Die Wohnungsfrage in Hamburg eine „Arbeiterwohnungsfrage"

Literaturverzeichnis.

Statistik des Hamburger Staates Heft 1—22.
Historische Topographie der Freien und Hansestadt Hamburg (C. F. Gädechens).
Schriften des Vereins für Sozialpolitik Bd. 30, 31, 33, 98.
Die städtische Bodenfrage (Dr. K. v. Mangoldt).
Wohnungsreform und Lokalverkehr (Dr. Cl. Heiß).
Bedeutung der Bauordnung und des Bebauungsplanes für das Wohnungswesen (I. Stübben).
Städtische Bodenfragen (Dr. R. Eberstadt).
Die Wohnungsfrage (Dr. Jäger).
Internationaler Wohnungskongress zu Frankfurt a. M. (Bericht).
Die Wohnungsverhältnisse der ärmeren Bevölkerungsklassen Hamburgs (Dr. Koch).
Wohnungsstudien (H. Roscher).
Die Wohnungsverhältnisse Hamburgischer Unterbeamten (Dr. Pfingsthorn).
Die Wohnungsnot der Großstädte und die Mittel zu ihrer Abhilfe (D. H. Albrecht).
Die kleinen Wohnungen in Städten (Dr. Reincke).

Der Wichtigkeit der Wohnungsfrage, als eines Hauptteils der sozialen Frage, ist man sich schon vor mehreren Jahrzehnten bewusst geworden; sie wurde u. a. auf 6 internationalen Kongressen, von denen 5 abwechselnd in Frankreich und Belgien, der letzte in Düsseldorf stattgefunden haben, wie auch in wissenschaftlichen Abhandlungen eingehend erörtert.

Zuerst wurde ihrer Erwähnung getan durch V. A i m é, H u b e r und durch das Referat Engels und eine Rede A. Wagners auf der Gründungsversammlung des Vereins für Sozialpolitik zu Eisenach.*) Daran schlossen sich monographische Darstellungen der Verhältnisse in den wichtigsten Großstädten an, die in 2 Bänden der Schriften des Vereins für Sozialpolitik veröffentlicht wurden (1886). Das Vorhandensein der Wohnungsfrage wurde durch diese Veröffentlichung unwiderleglich erwiesen.

*) Verein f. Soz.-P. S. 15.

In späteren Jahren wurde diese Frage auch nach ihrer technischen und hygienischen Seite hin beleuchtet, welcher Aufgabe sich der Verein für öffentliche Gesundheitspflege unterzog; erst in letzter Zeit ging die Gesetzgebung und Verwaltung daran. Reformversuche zu machen.

Wohl ist in Deutschland die Wohnungsfrage hundertmal gelöst, wohl sind Arbeiterwohnungen gebaut worden, die allen Ansprüchen in Bezug auf Billigkeit und musterhafte Ausführung genügten, aber nur auf dem Papier, also nur in theoretischer Beziehung, wenn auch Versuche nach der praktischen Seite hin nicht abgeleugnet werden dürfen, doch fallen diese, angemessen der Größe der Aufgabe, nicht allzusehr ins Gewicht; dagegen ist in England, in den Vereinigten Staaten, Belgien und in der deutschen Schweiz erheblich mehr geschehen.

In den Schriften des Vereins für Sozialpolitik, die in etwa 100 Bänden umfassende wissenschaftliche Arbeiten auf den gewichtigsten Gebieten der sozialen Reform enthalten, wird in Bezug auf die Wohnungsfrage eine allgemeine, sowie besondere Wohnungsfrage (Arbeiterwohnungsfrage) unterschieden.

Auch in diesem Punkt ist dem Ausland gegenüber ein bemerkenswerter Unterschied zu verzeichnen:

Während in Deutschland die allgemeine Wohnungsfrage im Vordergrund steht und die Arbeiterwohnungsfrage nur einen, allerdings sehr wichtigen Bestandteil derselben bildet, wird im Ausland immer nur die Arbeiter Wohnungsfrage als Hauptproblem erörtert.

Es ist ja nun naheliegend, nach den Ursachen zu forschen, die eine Wohnungsfrage veranlasst haben. Wir sehen auch, dass sich die bedeutendsten Vertreter der Sozialpolitik mit dem Studium dieser Frage eingehend beschäftigt haben; naturgemäß sind die Urteile auf diesem Gebiet je nach den Anschauungen der betreffenden Forscher verschieden ausgefallen, so dass wir häufig die schärfsten Gegensätze finden, besonders bei der Begründung der Mietsteigerung.

Ich habe nun im folgenden versucht, eine Ermittlung nach den Gründen der Mietsteigerung der Wohnungen in Hamburg aufzustellen, in der Hoffnung, durch eine derartige lokale Beobachtung einen Teil zur Erforschung dieser so hochwichtigen Frage beizutragen.

Bevor ich auf die Gründe der Mietsteigerung in Hamburg näher eingehe, möchte ich an der Hand von statistischen Tabellen, die ich mir aus den statistischen Veröffentlichungen des Hamburger Staates zusammengestellt habe, einen Beweis für die Steigerung der Mieten, besonders in den einzelnen Mietklassen, liefern.

Die Darstellung der Bewegung der Durchschnittsmiete für ein Gelass bzw. auf den Kopf der Bevölkerung ist aus Tabelle I ersichtlich; in derselben habe ich als Ausgangspunkt das Jahr 1873 angesetzt. Die Durchschnittsmiete eines Gelasses zu Wohn- und gewerblichen Zwecken setzt hier mit einer Miete von M. 553.— an und steigt im Laufe der nächsten 4 Jahre bis M. 647. — ; von diesem Höhepunkt aus tritt in den folgenden 4 Jahren bis 1881 eine Ermäßigung bis M. 595. — , also um M. 42. — , ein. Der niedrigste Stand vom Jahre 1881 (mit M. 595. — ) bewegt sich bis zur zweitsteilsten Höhe in der ganzen Periode, bis zum Jahre 1892, in kleinen und großen Erhöhungen, um dann wiederum einem starken Rückgang bis zum Niveau vom Jahre 1896 — 1897 Platz zu machen.

Die gegenüberstehende Tabelle, in welcher die Durchschnittsmiete für einen Bewohner berechnet ist, zeigt im großen und ganzen ein ähnliches, nur für manches Jahr, z. B. 1892, prägnanteres Bild.

Die Durchschnittsmiete für ein Gelass — die graphischen Darstellungen beziehen sich auf ein Gelass überhaupt, das sowohl zu Wohn- wie zu gewerblichen Zwecken benutzt wird — von 1875—1904 nach 10 Distrikten eingeteilt, bietet die folgende Tabelle II.

II. Durchschnittsmiete für ein Wohngelass in Mark nach Distrikten von 1875—1904.

Wir sehen hieraus, dass in der inneren Stadt die Durchschnittsmiete eines Wohngelasses in den ersten 6 Distrikten mit Ausnahme des 3. und 5. zurückgegangen ist, während in den übrigen Distrikten, mit Ausnahme des 7. eine Steigerung zu konstatieren ist. Doch ist die Durchschnittsmiete aus den 6 Distrikten und den zu 4 Gruppen nach der geographischen Lage zusammengefassten Vororten zu ungenau, als dass eine definitive Schlussfolgerung angebracht wäre.

Doch bringt Tabelle III schon genauere Angaben über die Durchschnittsmiete eines Wohngelasses für die letzten 10 Jahre, indem ich diese hier nach einzelnen Stadtteilen geordnet habe. Als Ausgangspunkt habe ich das Jahr 1895 angenommen und die Verschiebungen bis zum Jahre 1904 fortgeführt.

Das Freihafengebiet (Steinwärder und kleiner Grasbrook) ist hier, als für Wohnungen kaum in Betracht zu ziehen, auszuschalten. 7 Bezirke, in denen die Durchschnittsmiete im Jahre 1904 diejenige des Jahres 1895 nicht erreichte, und zwar: Altstadt Nord und Süd, Neustadt Nord, St. Georg Nord, St. Pauli Nord und Süd und Harvestehude, lassen deutlich einen Niedergang der Mieten erkennen, während 18 Bezirke eine Steigerung aufzuweisen haben.

Die höchste Steigerung um 29 % finden wir in Winterhude, welches im letzten Jahrzehnt seinen Charakter als ländliche Niederlassung zu einem dicht bewohnten Stadtteil verändert hat.

Mit 11 — 18 % folgen Horn, Eilbeck, Billwärder Ausschlag, Barmbeck, Veddel, bei denen in kleinerem Maßstabe ein ähnlicher Vorgang wie in Winterhude sich vollzogen hat.

III. Durchschnittsmiete eines Wohngelasses in den einzelnen Stadtteilen in den Jahren 1895, 1900 und 1904.

Während bis jetzt die Tatsache, dass die Wohnungsmieten in einem bestimmten Zeitraum heraufgegangen sind, nur indirekt durch den Durchschnittspreis einer Durchschnittswohnung in zwei verschiedenen Zeitpunkten zu eruieren war, können wir seit 1893 — seitdem der ,,Kataster" hierorts seitens des statistischen Bureaus der Steuerdeputation angelegt und jährlich fortgeführt wird — die jährlichen Steigerungen bzw. Ermäßigungen nach Mark und Pfennig und nach jedem einzelnen Bezirk ja sogar Grundstück verfolgen. Der Vorgang bei diesen Eruierungen ist folgender: für jedes Hamburger grundsteuerpflichtige Gebäude ist eine Karte eingerichtet worden, auf der die im betreffenden Hause sich befindenden Gelasse vorgemerkt sind. Jedes Jahr, nachdem die Mietangaben seitens der Grundeigentümer eingelaufen sind, werden diese Daten auf die betreffende Karte geschrieben und die Differenz gegenüber dem vorangegangenen Jahre ermittelt. Diese Differenzen, welche bei jeder Wohnung bzw. Geschäftslokal zu ersehen sind, werden dann nach Mietklassen und Stadtteilen geordnet und das Resultat veröffentlicht.

Die nun folgende Tabelle IV. veranschaulicht die Bewegungen der Mietsteigerungen nach 19 Klassen in den Jahren 1893 — 1904.

IV. Die in der Miete gesteigerten Wohngelasse nach Mietklassen von 1893 — 1904.

Von je 100 Wohnungen in der zugehörigen Klasse sind gesteigert:

Gegenüber dieser Durchschnittssteigerung finden wir die Wohnungen in den ersten neun Klassen, welche sich bis zur Miete von M. 600 pro Jahr erstrecken, besonders in den Jahren der Hochkonjunktur relativ viel stärker anwachsen als die sonstigen höheren Klassen. In den Jahren 1899 und 1901 kamen in den Klassen von M. 200. — bis M. 600. — Steigerungen in der enormen Höhe von 22 bis 41 % vor. Auch in den folgenden Jahren, in denen die Steigerung im Durchschnitt nur 13,33 resp. 10,32 von je 100 Wohnungen betraf, finden wir die Mietklassen von M. 200. — bis M. 600. — in stärkerem Maßstabe als alle sonstigen in Mitleidenschaft gezogen.

Weitere genaue Daten über den Vorgang der Steigerung im Kulminationspunkt, nämlich im Jahre 1901, nach Stadtteilen geordnet, bringt Tabelle V.

V. Mietsteigerung im Jahre 1901 nach Stadtteilen.
Je 100 Mk. Miete ist gesteigert im Stadtteil . . . um . . . Mk.

Die Durchschnittssteigerung nach Abzug der Ermäßigung ist M. 1,33 auf je M. 100. — Miete. 11 Bezirke sind über dieser Durchschnittssteigerung von M. 1,33 angegeben und zwar fast nur solche, welche im Jahrfünft 1895 — 1900 entweder gar keine oder nur eine sehr mäßige Mietsteigerung aufzuweisen haben. Dieselbe beträgt in Billwärder nämlich nur 5,7 %, in Horn 1,90 %, in Eilbeck 7,6 %, in Uhlenhorst 0,5 %, in Hamm 0,9 %, in Borgfelde 1,5 %, in Eppendorf 8,5 % und in Eimsbüttel 3,5 %. St. Georg Süd ist um 1,2 %, Veddel um 2,8 % und St. Georg Nord um 3,4 % gesunken. Diese Bezirke wurden also im Jahre 1901 am stärksten herangezogen.

Die Darstellung der in der Miete „ermäßigten" Wohnungen zeigt ein umgekehrtes Bild als dasjenige der ,,gesteigerten", s. Tab. VI.

VI. Die in der Miete ermäßigten Wohngelasse nach Mietklassen von 1893 — 1904.

Von Je 100 Wohngelassen sind ermäßigt.

Bis zum Jahre 1899 ist die Anzahl der prozentuell ermäßigten Wohnungen um fast das Doppelte so groß als diejenige der gesteigerten; hingegen bewegen sich die Ermäßigungen vom Jahre 1899 ab in sehr niedrigen Prozentsätzen.

Genaue Daten über Mietwert der bewohnten Gelasse überhaupt, über Betrag der Mietsteigerung wie auch der Ermäßigung in Mark, ferner über Steigerung und Ermäßigung auf je M. 100. — Mietwert, wie auch über den Überschuss der Steigerung bzw. der Ermäßigung bringt Tabelle VII.

Detaillierte Angaben über Mietsteigerung bzw. Ermäßigung nach Distrikten vom Jahre 1894 — 1904 in absoluten wie relativen Zahlen sind in den Tabellen VIII, IX, X angeführt.

Ein Gesamtbild über im Preise gestiegene, ermäßigte und gleichgebliebene Gelasse im Jahre 1893 — 1904 bietet Tabelle XI.

Das Jahr 1893 setzt mit einer Ermäßigung von 77 pr. Mille der bewohnten Gelasse an, und diese steigt in den nächsten zwei

VII. Die Mietwerte der bewohnten Gelasse.

IX Mietsteigerung um Mark, resp. Prozente der Mietsummen nach Distrikten von 1894—1904.

XI. Von je 1000 bewohnten Gelassen sind im bezgl. Jahr in der Miete gesteigert, ermäßigt resp. gleichgeblieben.

Jahren um 81 pr. Mille, worauf dann in den folgenden 2 Jahren ein Rückgang um 127 pr. Mille erfolgt.

Das Jahr 1898 beginnt mit einer Steigerung von 44 pr. Mille, die ihren Höhepunkt im Jahre 1901, nämlich 278 pr. Mille, erreicht und seit damals in sinkender Linie sich bewegt.

Ein äußerst wichtiger Faktor, welcher bei der Behandlung der Gründe der Mietsteigerung in Hamburg in erster Linie berücksichtigt werden muss, ist die eigenartige Lage dieser Stadt, die, rings umgeben von größtenteils preußischem Gebiet, wie mit eisernen Fesseln umschlossen wird und in dieser Beziehung, im Gegensatz zu anderen Großstädten, einzig dasteht.

Dieser eigentümliche Fall, dass eine Stadt durch politische Grenzen an einer eventuell notwendigen konzentrischen Ausdehnung gehindert ist, hat meines Erachtens nach insofern einen bedeutenden Einfluss auf Bodenwert resp. Mietsteigerung, als man berechtigt ist, von einem Mangel an Angebot von Land zu sprechen, selbstverständlich in Verhältnis gebracht zu ungefähr gleich großen Städten, die aber eine ungehinderte Ausdehnungsfähigkeit besitzen.

Vom kaufmännischen Standpunkt aus betrachtet darf den Grundbesitzern daher das Recht nicht abgesprochen werden, "Monopolpreise" zu verlangen.

Wie der Grundwert in der Stadt gewachsen ist und welche Preise für das Quadratmeter bezahlt worden sind, ist aus folgenden Angaben zu ersehen:

Je näher dem Zentrum der Stadt, um so höher steigt der Wert des Baugrundes. Der durchschnittliche Preis, der vom hamburgischen Staat bei Expropriationen pro Quadratmeter bezahlt wird, ist rund Mk. 250, abgesehen von einigen exorbitanten Preisen, deren nähere Angaben hier folgen mögen: so wurde kürzlich vom Staat für einen 76 qm großen Streifen an der Schleusenbrücke Mk. 260.000, d. h. an 3.500 Mk. pro Quadratmeter bezahlt. Das an derselben Straße gelegene ca. 250 qm große Sch.sche Grundstück, welches der genannte Eigner im Jahre 1872 für Mk. 161.500 erwarb, wurde für Mk. 400.000, d. h. Mk. 1.850 pro Quadratmeter verkauft. Das nebenanliegende P. sche Grundstück, ca. 200 qm groß, erzielte in öffentlicher Auktion Mk. 350 000, also Mk. 1750 pro Quadratmeter; ebenso ging in letzter Zeit das am Neuerwall gelegene K. sche Grundstück, welches einen Flächenraum von ca. 330 qm enthält, für den Preis von Mk. 600.000 in andere Hände über, mithin wurde auch hier pro Quadratmeter Mk. 1.850 bezahlt. Dieses Grundstück, vor etwa 5 Jahren für Mk. 300.000 erworben, hat also in wenigen Jahren eine Preissteigerung von 100 erfahren. Worauf ist nun diese Grundwertsteigerung zurückzuführen?

Nach Professor Conrad*) ist dieselbe eine natürliche: Der Grund und Boden ist nur in beschränkter Ausdehnung vorhanden, und der Mensch vermag nur wenig auf die Erweiterung einzuwirken. Der Preis des Grund und Bodens muss bei regulärer Entwicklung perpetuierlich in die Höhe getrieben werden. Das ist am deutlichsten bei den städtischen Bauplätzen zu beobachten, wo der Preis durch das Anwachsen der Stadt steigt, ohne dass Arbeit darauf verwendet zu sein braucht. Gewisse Lagen der Stadt werden besonders bevorzugt, vor allem der Mittelpunkt, um den sich der Verkehr konzentriert.

Auch Dr. R. Eberstadt**) billigt diese Ansicht: Die Ausdehnung der Stadt und des Häuserbaues bewirkt eine besondere, und zwar die intensivste Wertsteigerung des Bodens; es ist dies ein natürlicher und erwünschter Vorgang, den zu hindern wir keine Mittel haben.

*) Prof. Conrad, Grundriss I Nationalökonomie 131.
**) VI. Int. W.-Kongr. S. 70.

Diese Grundursachen also, welche in jeder Großstadt die Verteuerung der Wohnräume im Herzen der Stadt veranlassten, indem zu viele Reflektanten für dieses Fleckchen Erde sich einfanden, diese Grundursache zur höchsten Potenz gesteigert, bewirkt es, dass in Hamburg in der ,,City", wie solche in London seit Jahrhunderten ausgebildet ist, im ganzen Areal zwischen Hafen resp. Freihafen und der Börse, wie auch in der nächsten Umgebung der letzteren nach Norden und Osten und Westen zu, die Wohnungsräume allmählich aber sicher verschwinden müssen, um Raum für Kontorhäuser schaffen zu können.

Dass nun gerade in Hamburg durch den außerordentlichen Aufschwung, den die Handelsstadt in den letzten Jahrzehnten angenommen hat, die Nachfrage nach gewerblich benutzten Gelassen gestiegen ist, kann wohl deutlich daraus ersehen werden, dass in den letzten 20 Jahren die Anzahl derselben um 71 % zugenommen hat und die Durchschnittsmiete pro Gelasse um 77,9 % gestiegen ist. Durch diese starke Nachfrage sind die Mieten der Wohnungsgelasse in der City natürlich so sehr verteuert worden, dass dieselben diesen Zwecken nicht mehr dienen konnten und schließlich verdrängt und zu Läden und Kontoren umgebaut wurden.

Ebenso stellt Professor Fuchs *) die Steigerung der Grundwerte als einen natürlichen, einen notwendigen Vorgang dar, der durch das Wachsen der Städte hervorgerufen ist. Diesen Ansichten über eine „natürliche" Wertsteigerung kann ich in Bezug auf Hamburger Verhältnisse vollkommen beitreten, wogegen aber die weitere Begründung von Prof. Fuchs, dass künstliche Ursachen wie z. B. die Beschränkung des Angebots, wie sie einerseits durch Großgrundbesitz in unmittelbarer Nähe der Stadt, andererseits durch Zersplitterung des Grundbesitzes und Gemenglage der Grundstücke in der Nähe der Stadt entsteht, als preistreibender Faktor noch Berücksichtigung finden muss, für Hamburger Bodenverhältnisse unzutreffend ist; denn von Grundbesitz in der Nähe der Stadt kann in diesem Falle nicht die Rede sein, vor allem wenn derselbe noch auf städtischem Gebiet liegen soll; Hamburgs politisch-geographischen Grenzen wirken auf jede Ausdehnung hemmend ein.

Während in fast allen Großstädten sich Schalen um den inneren Kern der Stadt durch Ausbreitung nach allen Richtungen der Windrose ansetzten und späterhin durch die Ausdehnung die nächsten Dörfer und Niederlassungen auf administrativem Wege umklammerten und in den Riesenkörper einverleibten, ist die Stadt Hamburg ihrer politisch-geographischen Lage halber gezwungen, in ihren engen Grenzen zu verbleiben. Die innere Stadt und die 18 Bezirke werden von links nach rechts wie folgt begrenzt:

Im Süden: Billwärder Ausschlag von der Elbe, St. Georg Süd von der Elbe, Altstadt von der Elbe und St. Pauli Süd von der Elbe und Altona; im Westen: St. Pauli Nord von Altona; im Westen und Norden: Eimsbüttel von Altona resp. Preußen; im Norden : Eppendorf von Preußen, ferner ein Teil von Winterhude von Preußen; dann im Osten: Barmbeck, Eilbeck, Hamm und Horn von Wandsbeck resp. Preußen; die Veddel ist ein kleines Territorium zwischen Norderelbe und Preußen; endlich der Grasbrook und Steinwärder sind als Freihafengebiet für Wohnungszwecke gar nicht in Betracht zu ziehen. Die hier nicht angeführten Bezirke Rotherbaum, Harvestehude, Uhlenhorst, Hohenfelde und Borgfelde liegen als „Binnenland" zwischen den obigen anderen Bezirken.

*) Schriften d. V. f. Soz.-Pol. Bd.

Vom hamburgischen, städtischen Gebiet, enthaltend 7.700 ha, entfallen 2.123 ha auf bebaute Fläche, 1.252 ha auf Gewässer, 824 ha auf öffentliche Anlagen, 156 ha auf Eisenbahnen, 41 ha auf Holzungen und 25 ha auf Begräbnisplätze. Es verbleibt somit noch eine Fläche von rund 3.013 ha, welche landwirtschaftlich und dergleichen benutzt wird und eventuell größtenteils zu Wohnzwecken ausgenutzt werden könnte. 1.019 ha sind davon als Freihafengebiet zu abstrahieren. Von der noch verbleibenden Fläche sind 521 ha in Horn, 301 ha in Billwärder und 231 ha auf der Veddel als für Industrie reserviert zu betrachten. Nur in Barmbeck (611), Winterhude (326) und in Eppendorf (181) stehen noch zusammen 1.118 ha für Bauzwecke und Wohnungen zur Verfügung. Vom Gesamtumfang der Stadt im Betrage von 55.300 m sind nur zwei Stellen offen (zusammen 5.770 m breit), während 49.530 m abgesperrt bleiben.

Bei den ältesten Niederlassungen, welche an den Ufern von Strömen und Flüssen entstanden, sind möglichst früh auch am Jenseitigen Ufer Schwesterstädte errichtet worden, weshalb wir bei allen derartigen Orten eine ,,Neustadt" finden, wie z. B. in Magdeburg, Dresden ... Es galt nämlich, die Vorteile der billigen Wasserstraße möglichst ganz und somit auf beiden Ufern ausnützen zu können.

Allerdings wird auch der Stadt Hamburg durch eine Wasserstraße, nämlich die Elbe, ein außerordentlicher Vorteil geboten, doch kann in diesem Falle das jenseitige Ufer nicht für Wohnungszwecke benutzt werden, da es ausschließlich Handelszwecken dient. Der Elbstrom ist somit in seiner ganzen Länge, längs der dichtbewohntesten Bezirke, als Grenze ähnlich der preußischen zu betrachten.

Ein weiterer Faktor, der bei der Beurteilung der Frage nach den Gründen der Mietensteigerung in Hamburg nicht außer acht gelassen werden darf, ist die nur dieser Stadt eigentümliche Einteilung des Bodens in Geest und Marsch.

Die geognostische Grenze von Geest (toniger und sandiger Boden) und Marsch (angeschwemmter Boden) bildet der Bergesrücken, der sich längs des Hafens erstreckt, in St. Georg beim Besenbinderhof und beim Strohhause fortläuft und in Borfelde, Hamm und Horn genau markiert ist.

Dass das Marschgebiet, vom hygienischen Standpunkt aus betrachtet, zu Wohnzwecken nicht zu empfehlen ist, abgesehen von den sogen. „Musswohnungen" der hier beschäftigten Arbeiter, kann ich mit den Daten, die Fab. Landau in seiner Broschüre: „Die Mortalität in Hamburg in diesem Jahrhundert (1892)" bringt, beweisen.

Die Durchschnittsterblichkeit in den Jahren 1820 — 1835 betrug in Geest nur 21,4 pro Mille, dagegen in Marsch 48,5 pro Mille. Bei Besprechung der Cholera 1831 — 1835 wird die größere Sterblichkeit im Marschgebiet durch folgende Ausführungen bewiesen:

Die Durchschnittszahl der Erkrankungen war 2,26 %, die der Todesfälle 1,12; in den Straßen, welche im Marschgebiet liegen (die Namen derselben sind angeführt), betrugen die Erkrankungen 3,11 — 10,20% und die Sterbefälle 3,60 %. Doch steigen wir den Berg hinauf, nach den höher gelegenen Straßen, welche Verhältnisse finden wir hier?

Die volkreichste Straße der damaligen Stadt, die Steinstraße, die über 3000 Bewohner in ihren engen, feuchten, vom Luftdurchzug und Sonnenschein abgeschlossenen Höfen, Buden, Sälen beherbergte, zahlte ihren Tribut mit nur 1,77 % Erkrankungen und 0,75 Sterbefällen. Gehen wir hinüber nach dem Schweinemarkt, wie ist es hier? 0,27 % Erkrankungen und gar keine Sterbefälle; am neuen Jungfernstieg war überhaupt niemand erkrankt.

Was die Sterblichkeitsverhältnisse in den Jahren 1851 — 1891 anbetrifft, ergaben sich im Durchschnitt für die Stadt und Vorstadt 26,1 pro Mille, in den Vororten 28,5 pro Mille oder richtiger verteilt: im Gebiet der Geest nur 24,8 und im Marschgebiet 32,7 von je 1000 Bewohnern. Für die Periode 1879 —1889 existiert eine genaue Aufstellung der Gestorbenen, wie auch von deren Verteilung nach den verschiedenen Wohnsitzen. In der ersten Hälfte dieses Jahrzehntes (1879—1883) war das Ergebnis für Geest 19,06, für Marsch 25 pro Mille; in der zweiten Hälfte 1884 — 1889 stellt sich dasselbe für Geest 18,75, für Marsch 23,02 pro Mille. Eine Untersuchung der Todesfälle zur Zeit der Cholera 1873, geteilt nach Marsch und Geest, ergibt ähnliche Resultate wie 1831 — 1835.

In der Cholerazeit 1892 erkrankten im städtischen Gebiet 30,7 und starben 12,5 pro Mille. In Billwärder war die Anzahl der Erkrankten 42,1, der Gestorbenen 21,8 pro Mille; in Harvestehude dagegen 10,6 resp. 4,0 pro Mille. Im Stadtteil St. Georg, wo Geest und Marsch gleichbedeutend mit Nord und Süd ist, waren im Nord 25,4 Erkrankungen und 9,5 Sterbefälle, im Süd 32,3 resp. 14,0 pro Mille.

Die Rückwirkung der auf Marschgebiet liegenden Wohnungen auf die größere Sterbeziffer und somit indirekt auf die hygienischen Zustände ist aus meiner Ausführung wohl genügend zu ersehen. Eine Bevorzugung dieses Gebietes zu Wohnungszwecken ist aus den angeführten Gründen ganz ausgeschlossen und somit die Bezeichnung, „Musswohnung“ berechtigt.

Neben diesen natürlichen preistreibenden Momenten sind noch die künstlichen in Betracht zu ziehen, unter denen die Spekulation eine hervorragende Stellung einnimmt; über ihren Einfluss auf die Preisverhältnisse besteht in der Fachliteratur kein Zweifel; doch gehen die Meinungen über das Maß der Anteilnahme der Spekulation an der Gestaltung der Bodenpreise und der Erhöhung der Mieten, Je nach der individuellen Auffassung, bedeutend auseinander.

Nach Dr. Eberstadt hat die Spekulation ausschließlich die Tendenz, eine Preissteigerung herbeizuführen, und zwar auf geschäftsmäßige Art und Weise, indem man weite Geländeflächen aufkauft und sie jähre- und Jahrzehntelang von der Bebauung aussperrt; denn der Gewinn aus der künstlichen Steigerung ist Jetzt so groß, dass ein Zinsverlust gar nicht in Betracht kommt. Er bestreitet, dass die Spekulation die Stadterweiterungen sich nutzbar mache und neue Werte aufspüre; für die Grundstückspekulation sind die Tatsachen maßgebend, die in der Vergangenheit oder Gegenwart liegen. Sie beginnt mit der sogen. Zernierung und wirkt hemmend auf die Ausdehnung der Stadt ein.

Die spekulative Umklammerung wirkt nun auf den Bodenwert der Innenstadt und ganz allgemein auf die bebauten Bezirke zurück, und zwar findet hier eine fortwährende Wechselwirkung statt, wobei ein Keil den andern treibt; da nun für die Spekulation nur ursprünglich geringwertiges Land eine hohe Kasernierungsrente abwirft, wird mit dem von außen nach innen gerichteten Druck die preismäßigende Wirkung des Baulandes der Außenbezirke aufgehoben.

Dieser Ansicht tritt auch ganz entschieden Prof. Brentano bei.

Dr. Stein hingegen gibt eine andere Erklärung für die Spekulation: Das Erträgnis oder vielmehr das mögliche Erträgnis bestimmt den Wert des Bodens. Sobald sich die Aussicht eines einst landwirtschaftlich benutzten Bodens auf eine bauliche Verwertung eröffnet, steigt der Preis, Je nach der nahen oder fernen Verwirklichung der Aussicht. Je weiter die Möglichkeit zur Wahrscheinlichkeit und schließlich zur Sicherheit wird, setzt sich der bei baulicher Benutzung mögliche Preis durch. Die Linie der Preisbewegung kann eine unterbrochene sein, aber in nicht seltenen Fällen treten bei einer Überschätzung des Tempos Zinsverluste oder aber bei Überschätzung des Grades der schließlichen Ausnutzung Kapitalverluste ein. Die Spekulation zieht nicht einen Ring um die Stadt, sondern sie hilft sie ausdehnen.

,,Die Zukunft bestimmt die Werte, nicht die Vergangenheit." Prof. Fuchs misst der Spekulation nicht immer die Notwendigkeit bei, eine Preissteigerung zu verursachen, doch übe sie insofern eine, allerdings schädliche, Wirkung aus, als sie die Bautätigkeit hemme, indem der Gewinn aus steigendem Bodenwert sich rascher und ohne größeres Risiko bei Verkauf des reinen Bodens als bei seiner Bebauung realisieren lasse.

Nach Dr. Jäger*) hat die Spekulation einzig und allein das Bestreben, die Bodenpreise zu steigern, einen möglichst raschen Besitzwechsel herbeizuführen und bei jedem Besitzwechsel den Preisunterschied gegen den früheren Besitzwechsel als Gewinn einzustecken.

Ich habe schon erwähnt, dass in dem fortwährenden Wachstum der Stadt Hamburg, ihrer höchsten Ausbildung zur Handelsstadt, der Grund einer Mietsteigerung, besonders in der Innenstadt, zu suchen ist; denn die wirtschaftliche Entwicklung auf Grund des Monopolcharakters des innerstädtischen Bodens und der geschichtlich überkommenen Konzentration der Hauptgeschäfte daselbst, bedingt, dass sich dort immer mehr die gewinnbringendsten Tätigkeiten ansammeln, die eine höhere und die höchste Bodenmiete entrichten können.

Von einer sogen. Zernierung im Sinne Eberstadts kann in Hamburg nicht die Rede sein, da, wie schon bewiesen, die Lage der Stadt mit der charakteristischen politisch-geographischen Grenze die dabei notwendige Voraussetzung eines Geländeankaufs in der „Nähe" der Stadt vollkommen zunichte macht.

Der Ansicht Dr. Steins, dass die Zukunft den Wert des Bodens bestimmt, kann ich zum Teil beipflichten, indem ich nämlich an die großen Landaufkäufe im Osten der Stadt: Hamm und Horn denke, die mit der Verwirklichung des Hochbahnprojekts einen immer mehr steigenden Grundstückspreis in dieser Gegend zur Folge haben werden. Es lässt sich leider aus den wenigen Quellen für Hamburg ein charakteristisches Bild einer Spekulationsmethode nicht entwerfen; nur über die Spekulationsperiode 1860 — 1870 liegen einzelne Berichte vor.

Diese Spekulation ist als eine äußerst „ungesunde" zu bezeichnen, da die Unsicherheit der Voraussetzung nicht beachtet und das Tempo der Ausdehnung der Stadt rascher und rascher angenommen wurde. Die Preise schnellten in die Höhe, außer Zusammenhang mit den tatsächlichen Verhältnissen.

,,In einer Treibhausatmosphäre schien sich die Reife des Baulandes zu vollziehen."

Die Spekulation,**) die durch die Tendenz der Mieten zum Steigen und der damit verbundenen gewinnbringenden Realisierung von bebauten Grundstücken die Meinung gewann, dass die Steigerung des Grundwertes eine dauernde, wenn nicht gar eine unbegrenzte sein würde, verlegte sich im großen Maßstabe auf den Ankauf von Grund und Boden. Das schwache Angebot von öffentlichem Grund erhöhte die Nachfrage nach Privatgrundstücken. Es wurden hohe Preise für gut gelegene Flächen gezahlt, die man rasch bebaute. Da ihre Zahl aber beschränkt war, wandte man sich entfernteren Gegenden zu. Besonders durch Aufhebung der Torsperre wurde die Niederlassung in weiteren Gegenden begünstigt und der Spekulation Aussichten gemacht.

*) Die Wohnungsfrage Bd. 1 S. 81.
**)Statistik d. Hamb. Staates.

Unbekümmert darum, ob auch die Nachfrage entsprechend steigen würde, wurden landwirtschaftlich benutzte Flächen und nicht allein solche, welche zwischen schon angebauten Komplexen lagen, sondern auch fast eine halbe Meile weit hinausliegende Felder zu enorm hohen Preisen angekauft. Soweit es die Mittel erlaubten, wurden dieselben mit Straßen durchzogen und dann parzelliert als Bauplätze wieder an den Markt gebracht. Diese Unternehmungen hatten zeitweilig einen leidlichen Erfolg. Es fanden sich rasch Käufer für einzelne am Rande gelegene größere Komplexe. Im Verhältnis zu dem Preise, der durchschnittlich für das ganze Areal gezahlt war, wurden enorme Summen für den Quadratfuß eingenommen.

Es wurden viele einem wirklichen Bedürfnis entsprechende Bauten aufgeführt, doch entstanden auch Straßen mit Villen in kaum zugänglichen Gegenden. Der Handel mit Grundstücken, und zwar in einem das Jährliche Bedürfnis weit überschreitenden Maße, verlief eine Zeitlang ohne Störungen, besonders da keine übermäßigen Geldmittel dazu erforderlich waren und man sich mit einer sehr geringfügigen Anzahlung begnügte, welche manchmal die Verkaufsabgaben und sonstigen Kosten kaum überstieg.

Aber bald entstanden für einzelne Spekulanten recht fühlbare Verlegenheiten, die sich um so mehr verschärften, als das Kapital sich vom Immobiliarkredit abwandte und auf die industriellen Unternehmungen seine Aufmerksamkeit richtete.

Durch die Überspekulation wurde eine außerordentliche Zahl von Unternehmern zugrunde gerichtet. Wertvolle Angaben über die Verlegenheiten, welche den Grundbesitzern aus der infolge der Überspekulation eintretenden Kalamität erwuchsen, finden sich in den Aufzeichnungen des Exekutionsbureaus. Für die Jetztzeit ist nur eine beschränkte partielle Spekulation in Betracht zu ziehen, so z. B. in der Umgebung des künftigen Zentralbahnhofes und der neu durchzulegenden Verbindungsstraße zwischen Rathausmarkt und Zentralbahnhof und endlich im Gebiet, welches durch die Vorortsbahn erschlossen werden soll ; diese Spekulation ist aber für das städtische Gebiet im ganzen keine anhaltende oder maßgebende.

Im Anschluss an die Spekulation möchte ich noch auf die Beeinflussung der Bodenresp. Mietpreise durch die administrativen Eingriffe etwas näher eingehen; ich denke dabei an die Bedeutung des „Bebauungsplans", die zuerst von Dr. Stein hervorgehoben wurde ; er hat für Frankfurt nachgewiesen, dass der Bebauungsplan, der auf weiträumige Bebauung bedacht war, nicht, wie beabsichtigt war, eine Verminderung des Einheitspreises für den Quadratmeter Bauland, sondern eine Steigerung hervorgerufen hat.

Der Zwang einer weiträumigen Bebauung und einer teureren Bauweise durch die Beschränkung der Stockwerkszahl auf 2 und 3 Obergeschosse hätte nur dann einen Druck auf die Bodenpreise ausüben können, wenn genügend baureifes Land zur Verfügung gestanden hätte.

Professor Baumeister hebt hervor, dass der „Bebauungsplan" erhebliche Vorteile in sich schließt, besonders im Gegensatz zu der früher gebräuchlichen ungeregelten Vermischung von Baulichkeiten, die nicht mehr berechtigten Wünschen in Bezug auf das Wohnen entspricht. Es werden jetzt Bezirke von verschiedenem Charakter vorgesehen, welche sich ohne gegenseitige Störung ausbauen können.

Er verkennt aber nicht, dass neben diesen Vorteilen auch die Möglichkeit einer Steigerung der Bodenpreise in guten Wohnbezirken, deren Lage hinfort gegen unangenehme Störungen sichergestellt ist, nicht ausgeschlossen ist.

Bis zum Anfang des Jetzigen Jahrhunderts gab es in Bezug auf Verwendung des Grundes in Hamburg keine Vorschriften, die den Bau von möglichst hohen resp. tiefen, den baupolizeilichen Vorschriften selbstverständlich entsprechenden Häusern verboten.

Um dieser willkürlichen Ausnutzung in gewissen besseren Stadtteilen vorzubeugen und denselben den „Charakter" zu bewahren, werden in den letzten Jahren Bebauungspläne für die verschiedenen einzelnen Bezirke ausgearbeitet. Bis jetzt sind solche von Eimsbüttel, Rotherbaum, Harvestehude und Eppendorf, Barmbeck, Eilbeck und Uhlenhorst von Senat und Bürgerschaft genehmigt worden.

Der Bebauungsplan für Harvestehude z. B. gestattet gar keine Höfe mit Hinterwohnungen, einen kleinen Teil für Häuser mit nicht mehr als 3 Obergeschossen, und fast im ganzen übrigen Gebiet ist die Errichtung von Etagenhäusern verboten und dasselbe für Einzelwohnungen reserviert, besonders der ganze Bezirk längs der Alster vom Isebeckkanal bis zur alten Rabenstraße. Für Rotherbaum ist eine weitere Einschränkung mit einem großen Terrain, auf welchem die Errichtung von Häusern mit mehr als 2 Obergeschossen verboten ist, erlassen worden. Für Eilbeck sind nur längs des Eilbeckerkanals die schon erwähnten Bestimmungen getroffen. Bezüglich Barmbecks sind besonders die Vorschriften ins Auge fallend, welche die Errichtung von Etagenhäusern mit mehr als 3 Obergeschossen verbieten, und zwar gilt dies für das enorme Terrain oberhalb des Osterbeckkanals und östlich von der Eisenbahn.

Auch in Eimsbüttel finden wir einen großen Bezirk, in dem der Bau von Häusern mit mehr als 3 Obergeschossen sowie die Errichtung von Wohnhöfen verboten ist. Fast die Hälfte von Uhlenhorst, zwischen Alster und Hof weg, unterliegt den Vorschriften, die nur Einzelhäuser gestatten. In Hohenfelde und Borgfelde sind die Bestimmungen nicht so drückend; längs der ganzen Borgfelderstraße sind allerdings Wohnhöfe untersagt. Ein ganz winziger Teil unterliegt in Eppendorf gar keinen Beschränkungen; auf dem Teil oberhalb des Isebeckkanals bis zum Marktplatz, sowie längs der Alster bis zur Grenze dürfen keine Häuser mit mehr als zwei Obergeschossen, vom Isebeckkanal längs der Alster bis zur Winterhuderbrücke nur Einzelhäuser gebaut werden.

Aus den soeben angeführten Vorschriften, betr. den Bebauungsplan, lassen sich wohl ziemlich klar die Beschränkungen der Freiheit des Bauens ersehen, welche nun wegen des beschränkten Angebots an Bauterrain naturgemäß eine Preissteigerung pro Quadratmeter zur Folge haben werden; doch will ich zugeben, dass wegen der Neuheit des Gesetzes positive Schlussfolgerungen kaum gezogen werden können und einer event. anderen Auffassung auch nicht jede Richtigkeit abgestritten werden darf.

Mit dem Satze „Die Wohnungsfrage eine Baukostenfrage", welcher die Quintessenz der Ausführungen von Dr. A. Voigt ist und von Prof. v. Philippovich entschieden unterstützt wird, wurde die Aufmerksamkeit auf den Einfluss der Baukosten auf die Miete gelenkt.

Nach Dr. Stein zerfallen die Baukosten in die Herstellungskosten des Gebäudes (die „technischen" Baukosten) in Kosten für Straßenabtretung, Herstellung und Unterhaltung, Kanalisationsbeiträge, Steuern und sonstige Lasten. Während der jüngsten Hochkonjunktur haben die Preise der hauptsächlichsten Baumaterialien: Ziegelsteine Eisen, Bauholz, eine starke Steigerung erfahren. Die Arbeitslöhne der Bauhandwerker sind ferner erheblich gestiegen, wie dies bei der allgemeinen Verteuerung der Lebenshaltung selbstverständlich ist; sie spielen ferner im Baugewerbe eine besonders große Rolle, da hier eine Ersparnis durch den modernen maschinellen Betrieb in viel geringerem Umfang anwendbar ist als bei anderen Gewerben.

Auch Prof. Pohle schließt sich dieser Ansicht an. „Es ist ja eine erfreuliche Tatsache, dass die pekuniäre Stellung des Arbeiters durch Erhöhung der Löhne etwas gehoben ist, doch ist gerade dadurch der Einfluss auf den Häuserbau unverkennbar, zumal die Leistung des Arbeiters, z. B. des Maurers, im Verhältnis zur Erhöhung der Löhne, nicht gestiegen ist. Auch kann von einem Fortschritt in der Produktionstechnik im Baugewerbe kaum die Rede sein, wodurch ein event. Ausgleich für die Erhöhung der Löhne hätte geschaffen werden können. Aber nicht nur das Bauen an und für sich ist teurer geworden, sondern auch die Ansprüche, die Jetzt in allen Städten an die Bauweise der Häuser sowie an die Einrichtung der Ausstattung der Wohnung gestellt werden, sind bedeutend gestiegen, was natürlich eine Heraufschraubung der Mietpreise im Gefolge gehabt hat." Pohle sowie Eberstadt treten der Anschauung Steins entgegen, nämlich dass bessere Materialausnutzung und geschicktere Arbeitsanordnung auf die Baukostensummen ausgleichend einwirken könnten.

Die Steigerung der Baukosten bedarf naturgemäß der Berücksichtigung bei der Erörterung der Ursachen der Mieterhöhungen; und es hieße die Bedeutung der erhöhten Baukosten doch sehr unterschätzen, wenn, wie es Dr. Jäger annimmt, die Steigerung der Löhne und Baumaterialien durch das Sinken des Bauunternehmergewinnes und geschicktere Bauausführung ausgeglichen werden könne.

Prof. Baumeister spricht von „ästhetischen Forderungen", durch welche die Wohnungen verteuert werden, indem die Fassaden aus freien Stücken luxuriöser hergestellt werden, als der Bestimmung des Hauses entspricht; weitere Verirrungen bestehen in einer protzigen Überladung mit dekorativen Zutaten und im Streben nach immer neuen auffallenden Formen, beides gewöhnlich unbekümmert um architektonische Folgerichtigkeit und Harmonie.

Die Mietpreis-Erhöhungen haben also zu einem sehr wesentlichen Teile ihre Wurzel in dem Anwachsen der Gebäudewerte zu suchen, was für Hamburg aus dem Durchschnittswert eines bei der Feuerkasse versicherten Grundstückes, welcher im Jahre 1875: Mk. 56.478, im Jahre 1905: Mk. 94.520 betrug, zu ersehen ist. Mit anderen Worten: die Baukosten haben bedeutend zugenommen, was einerseits auf die hohen Ansprüche, die jetzt an die Bauweise der Häuser sowie an die Einrichtung der Wohnräume gestellt werden, zurückzuführen ist, andererseits auf die im letzten Jahrhundert gestiegenen Preise vieler wichtiger Baumaterialien, wie des Kalks, des Mauersandes, der Ziegelsteine und des Bauholzes, die um 20 — 30 gestiegen sind, sowie auf die Erhöhung der Arbeitslöhne.

Ich komme hiermit zur Entwicklung der Lohn- und Arbeitsverhältnisse der hiesigen Bauhandwerker (Maurer- und Zimmergesellen); denn die Arbeiterlöhne machen ungefähr zwei Drittel der Baukosten aus und müssen daher vor allem berücksichtigt werden.

Bis zum Jahre 1886*) betrug der Stundenlohn der Maurer- und Zimmergesellen 50 Pfg. bei zehnstündiger Arbeitszeit in der Sommerperiode und 2 Stunden Vesperzeit. Durch die durch den Zollanschluss hervorgerufene lebhafte Bautätigkeit trat eine Erhöhung der Löhne auf 60 Pfg. ein, besonders da einer solch günstigen Baukonjunktur ein Mangel an Arbeitern gegenüberstand.

*) Bericht der „Bauhütte" Hamburg.

Der Versuch der Gesellen, durch einen allgemeinen Streik im Jahre 1890 eine Lohnerhöhung durchzusetzen, misslang, da die Ausständigen durch Heranziehung auswärtiger Gesellen ersetzt wurden. Nachdem der Streik ca. 12 Wochen gedauert hatte, wurde die Arbeit zu den früheren Bedingungen wieder aufgenommen.

Die damalige Organisation der Arbeiter gestattete das „Sperreverhängen" und Streikpostenstehen ebenso wenig wie der damalige Zustand der gesetzlichen Ordnung. Durch die Choleraepidemie im Jahre 1892 wurde ein Rückgang des geschäftlichen Lebens hervorgerufen, der im Baugewerbe bis gegen das Jahr 1900 fühlbar war. Nach eingetretener Wiederbelebung der gewerblichen Tätigkeit stieg der Lohn ohne Kampf auf 65 Pfg. Die Arbeitszeit wurde auf 9 1/2 Stunden herabgesetzt. Im Jahre 1902 forderten die Gesellenverbände in Ausnützung der seit 1900 stets im Steigen begriffenen Baukonjunktur 70 Pfg. Lohn und 9 stündige Arbeitszeit. Die Ablehnung dieser Forderung erwiderten die Ausständigen mit einer partiellen Arbeitseinstellung und mehreren Bausperren. In dieser Veranlassung nahm der „4 Städte-Bund" eine allgemeine Aussperrung vor und zog als Ersatz für die Ausgesperrten aus dem Ausland mehrere Transporte Arbeitswilliger heran, wodurch der Streik nach ca. 4monatlicher Dauer wirkungslos wurde. Die Arbeit wurde zu den alten Bedingungen (65 Pfg. und 9 1/2 stündige Arbeitszeit) im September wieder aufgenommen. Als im Jahre 1908 die Forderung der Gesellen (70 Pfg. pro Stunde und 9 stündige Arbeitszeit) von neuem erhoben wurde, schien ein Widerstand dagegen angesichts der in anderen Städten und Gewerben und bei vielen Außenstehenden stattgefundenen Bewilligungen aussichtslos und es wurde ohne Kampf gewährt, was im vorangegangenen Jahre mit Hartnäckigkeit abgelehnt worden war.

Für das Jahr 1905 konnte bereits im Winter 1904 vorausgesehen werden, dass eine ganz außerordentliche Bautätigkeit entstehen würde. Soweit nun die Arbeitskräfte noch nicht bis auf den letzten Mann in Tätigkeit waren, wurden sie gegen Ende Mai von den Gewerkschaften abgeschoben, so dass wochenlang kaum ein Mann am Markte war. Man versuchte, aber vergeblich, Leute aus dem Ausland heranzuziehen, denn die Wachsamkeit der Gesellenorganisation verhinderte jeden Zuzug. Unter diesen Umständen wurde der Lohn von 70 Pfg. auf 75 Pfg. erhöht, und es ist wohl berechtigt anzunehmen, dass die anhaltend gute Baukonjunktur dazu benutzt werden wird, bald wieder neue Forderungen zu stellen.

Wenngleich auch Professor Fuchs und Dr. Eberstadt das Schlagwort „Die Wohnungsfrage eine Baukostenfrage" als eine große Übertreibung hinstellen, so verkennt doch niemand, dass die Mietbeeinflussung zum großen Teile von den Baukosten abhängt.

Die zweite Kategorie der Baukosten: die Belastung durch polizeiliche Vorschriften, sind von erheblicher Bedeutung für die Grundstückswerte; nach Eberstadt versursacht Jede Steigerung der Baubelastungen eine Verteuerung der Wohnungsmieten.

,,Der Baupolizei liegt es ob, solche Anordnungen und Einrichtungen zu treffen, dass nicht allein die das Leben, die Gesundheit und das Eigentum der Staatsbürger aus baulichen Veranstaltungen und Veränderungen drohenden Gefahren und Unglücksfälle vermieden und abgewendet werden, sondern dass auch Jeder Verletzung sonstiger öffentlichen Interessen vorgebeugt wird." (Baltz, Preuß. Baupolizeigesetz.)

Neben dieser mehr negativen Tätigkeit die auf Verhinderung direkten Unheils gerichtet ist, hat sie auch wichtige positive Aufgaben zu erfüllen. Sie hat zur Durchführung des Stadtbauplanes noch ergänzende Bestimmungen zu liefern. Stadtbauplan und Bauordnung gehören zusammen, sie müssen von einheitlichem Geist getragen sein. In ihren Aufgaben und Zielen fortschreitend wie die Baukunst mit der kulturellen Entwicklung des Landes, äußert die Baupolizei ihre Wirkungen, weit über den engen Kreis des bauenden Publikums hinaus, unterschiedslos auf alle Schichten der Bevölkerung und die verschiedensten Gebiete ihrer materiellen und ethischen Interessen. Die Baupolizei greift wie kaum ein anderer Zweig der polizeilichen Tätigkeit tief und allseitig in die wirtschaftlichen, sanitären und nicht in letzter Linie auch in die sittlichen und sozialen Verhältnisse aller Klassen hinein. (Baltz, Baupolizeigesetz.)

Im folgenden möchte ich den Gegensatz zwischen dem früheren und jetzigen Baupolizeigesetz, für Hamburg gültig, anführen, um damit zu beweisen, dass jetzt hinsichtlich des Bauens bedeutend größere Anforderungen vor allem in hygienischer Beziehung gestellt werden. *)

*) Dr. Koch, Die Wohnungsverhältnisse der ärmeren Klassen Hamburgs.

Während das ältere Gesetz nur für Stadt und Vorstädte Gültigkeit hatte, findet das neue Gesetz (1882) auch Anwendung auf die Vororte. Das ältere Gesetz traf noch hinsichtlich der Höhe der Gebäude die Bestimmung, dass dieselbe bei einer Straßenbreite von unter 6 m bis zu 12 m sein dürfe, dagegen bei einer Straßenbreite von 6 m und darüber diese Breite bis zu 6 m überschreiten dürfe. Man hat diese Bestimmung für Stadt und Vorstadt auch in das neue Gesetz aufgenommen, doch darf in den Vororten die Frontwand die Straßenbreite nicht überschreiten.

Hinsichtlich der Anlage von Treppen forderte das ältere Gesetz eiserne oder steinerne Haupt- und Nebentreppen nur für Theater und andere öffentlich stark besuchte Gebäude; während dagegen von nun an Treppen, welche den alleinigen Zugang zu mehr als sechs Wohnungen bilden, von Stein sein müssen. Weitere Vorschriften betreffen die Erhellung der Treppen durch Seiten- oder Oberlicht und die Breite der Treppen, welche in Etagenhäusern mindestens 1,15 m betragen muss.

Einschneidende Bestimmungen hat das neue Gesetz hinsichtlich des Bauens von Wohngebäuden getroffen.

Alle zu Wohnungen eingerichteten Räume, einschließlich der in Kellern gelegenen, sollen eine lichte Höhe von mindestens 2,5 m haben; auch müssen alle zum Bewohnen, zum Schlafen und zum sonstigen dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmten Räume, namentlich auch alle Arbeitsräume und Küchen, ein ins Freie gehendes Fenster haben. Liegt die Gebäudewand, die derartige Fenster hat, nicht an der Straße, dann muss ein Raum unbebaut gelassen werden, dessen Breite in Stadt und Vorstadt 1/3, in den Vororten 2/3 der Höhe der Gebäudewand mindestens gleichkommt. Eine Ausnahme findet statt für Küchenfenster, die nach offenen Lichthöfen von mindestens 20 qm Grundfläche liegen, sowie für Fenster und Räume von mindestens 3,5 m Höhe, sofern für genügenden Zutritt von Licht und Luft gesorgt wird. Folgende Bestimmungen gelten für Wohnungen und Hintergebäude (Wohnhöfe, Terrassen, Passagen) d. h. wenn für mehr als zwei Wohnungen sämtliche Fenster nach hinten liegen; diese Hintergebäude dürfen außer Erdgeschoß nur noch zwei Stockwerke haben, wobei Mansarde als solches gerechnet wird; Wohnkeller sind überhaupt verboten. In Stadt und Vorstadt muss der Hofplatz 2/3 der Höhe des Gebäudes haben, in den Vororten dieselbe Breite wie die Höhe desselben, jedenfalls nicht unter 3,5 m, Der Eingang von der Straße zum Hofplatz muss mindestens 3 m breit sein und 4 m hoch. Die Anlage von Wohnkellern ist überhaupt nur in Vorderhäusern und an kanalisierten Straßen gestattet. Decke sowie Fenstersturz muss in allen Wohn-Schlaf- und Arbeitsräumen dieser Keller mindestens 1 m über dem Straßenterrain liegen, es müsste schon der Keller vom Erdreich in ganzer Länge der Kellermauer bis auf die Tiefe des Kellerfußbodens mittelst eines Lichtgrabens isoliert sein.

Stadtbauinspektor Schilling erklärt ganz offen, dass die Erfüllung der hygienischen und konstruktiven Forderungen an sich zweifellos als Fortschritt zu begrüßen ist, aber auch Gefahren in sozialer Beziehung zur Folge gehabt hat. ,,Wird die Entstehung ungesunder und technisch mangelhafter Wohnungen durch verschärfte Anforderungen verhindert, so kann eine Folge hiervon die Verteuerung namentlich der kleinen Wohnungen der minderbemittelten Klassen sein."

Es lässt sich an Hand der Statistik nachweisen, dass in Hamburg immer, auch bei regster Bautätigkeit, ein Mangel an kleinen Wohnungen geherrscht hat. Hiermit komme ich zu dem von Dr. Stein aufgestellten Satze: ,,Die Wohnungsfrage eine Bautätigkeitsfrage", ein Satz, der freilich von vielen Seiten als zu einseitig angefeindet wird; es würde wohl richtiger sein, die Bautätigkeit als ein „weiterer" preistreibender Faktor neben die schon angeführten zu stellen.

Im folgenden werde ich mit Hilfe von Quellen, die ich den statistischen Veröffentlichungen des Hamburger Staates entnommen habe, die Bevölkerungszunahme sowie die Bautätigkeit in den einzelnen Jahren bis 1904 zur Veranschaulichung und in gegenseitige Beziehung bringen (s. Tab. XI a).

XIa. Darstelllung der jährlichen Zunahme, der Bevölkerung, Gelasse in. %

Verlässliche und vergleichbare Angaben über den Bestand der Gelasse und der Bevölkerung im städtischen Gebiet nach Jetziger Einteilung existieren erst seit 1880 (weshalb in der Tabelle für die Jahre 1840, 1850, 1860 und 1870 nur Durchschnittssummen resp. Kalkulationen vorkommen (Tab. XII).

XII Gelasse seit 1840 – 1904

Seit 1880 — 1904 hat die Anzahl der bewohnten Gelasse in der inneren Stadt um 20 % abgenommen; in der Stadt St. Georg und St. Pauli ist eine Zunahme von 10 und im städtischen Gebiete überhaupt eine solche von 207 ^/^ zu konstatieren (Tab. XII).

Eine Übersicht über die Zunahme und Bewegung der Bevölkerung im jetzigen städtischen Gebiet seit 1840 bietet folgende (Tabelle XIII).

XIII. Bevölkerung von 1840—1904.

In der Innern Stadt ist die Zahl der Einwohner bis 1904 um 15,8 %, diejenige der beiden Vorstädte von 23.937 auf 176.857 heraufgegangen, somit um 152.920 d. i. 640 % gestiegen. Die Vororte allein welche 1840 nur 26.841 Einwohner beherbergten, besitzen jetzt 456.857 Einwohner und haben somit in derselben Zeit, in welcher die innere Stadt nur um 15,8 % zunahm, eine Steigerung von 1602, 2 % aufzuweisen.

Gemäß den folgenden Tabellen (XIV, XV, XVI, XVII), in denen ich den Bestand der Bevölkerung in den Jahren 1875 — 1904 nach Stadtteilen in absoluten und relativen Zahlen wie auch die Anzahl der bewohnten Gelasse in demselben Zeitraum und nach demselben Modus angeführt habe, ist das Endergebnis für Gelasse jetzt ein um 15,4 % günstigeres.

Seit 1875 hat die Bevölkerung um 120,1 %, hingegen die Anzahl der Gelasse um 135,5 % zugenommen. Die Wohnungszustände des Jahres 1875 können zwar hinsichtlich der Dichtigkeit und der Billigkeit unmöglich als vorteilhafte betrachtet werden. Doch haben dieselben bis zum Jahre 1885 sich auch nicht geändert und sind daher für einen langen Zeitraum als normale anzusehen. Ich konnte also mit Recht das Jahr 1875 als Ausgangspunkt annehmen.

Das erste Jahrzehnt bis zum Jahre 1885 ergab fast gar keine totale und nur wenige hervorragende partielle Verschiebungen. Der größte Zuwachs von 80,4 % plus Gelasse gegenüber der Bevölkerung entstand in Barmbeck, wo auf den größtenteils noch unbebauten großen Landstrecken Mietskasernen größeren Stils entstanden sind.

XIV Bestand der Bevölkerung in den Jahren 1875 — 1904 nach Stadtteilen.
A. Absolute Zahlen:

Eine Abnahme, wie solche in normalen Zeiten wohl nirgends ihresgleichen zu finden hat und in der Bebauungsgeschichte der Städte vereinzelt dastehen mag, ist die durch den Beitritt Hamburgs zum deutschen Zollverein erforderlich gewordene Demolierung von 16 Straßen mit 580 Grundstücken und die Deslogierung von 14.654 Einwohnern. Dieser Prozess, welcher im Jahre 1881 anfing, kommt in den Tabellen in den Zahlen der Bevölkerung und der Gelasse von Altstadt Süd — welche von 100 im Jahre 1875 auf 59,9 resp. 55,3 im Jahre 1885 zurückgegangen sind und in den späteren Jahren bis 1904 auf 33,4 resp. 34,8 fielen — zum Vorschein. In den folgenden 10 Jahren bis zum Jahre 1895 finden wir schon bedeutende Verschiebungen bei beiden Faktoren und in den meisten Bezirken. Der Unterschied zwischen Bevölkerung und Gelassen im Jahre 1895 stellte sich auf 7,7 % zugunsten der letzteren, ferner im Jahre 1900 auf 9,4 und 1904 auf 15,4%, welches allenfalls eine Wendung zum Besseren bekundet.

XV Bestand der Bevölkerung in den Jahren 1875—1904 nach Stadtteilen.
B. Relative Zahlen:

An einigen Beispielen möchte ich beweisen, dass mit dem Steigen der Nachfrage auch zugleich eine Mieterhöhung eingetreten ist.

Die geringe Bautätigkeit, welche während der Kriegsjahre 1870/71 herrschte und die folgenden 2 Jahre noch anhielt, hatte einen Wohnungsmangel zur Folge, der für kleinere und billigere Wohnungen zu einer wirklichen Wohnungsnot sich gestaltete. Diese Not zeigte sich zum Teil auch noch in den Jahren 1874 und 1877.

Die Tabelle I veranschaulicht diesen Vorgang; die Durchschnittsmiete eines Gelasses ist in diesen Jahren von Mk. 550 auf Mk. 637 gestiegen.

Die Not verringerte sich erst, als in den folgenden Jahren die Bevölkerungszunahme eine kleinere wurde, während gleichzeitig das Angebot von Wohnungen zunahm, da durch eine forcierte Bautätigkeit eine Überproduktion, insbesondere an mittleren und teueren Wohnungen eintrat.

XVI Anzahl der bewohnten Gelasse in den Jahren 1875—1904 nach Stadtteilen.
A. Absolute Zahlen.

Rund 8 sind an Gelassen mehr entstanden, als wie solche unter den bisherigen Verhältnissen nötig waren. Dieses kann auch aus dem Prozentsatz der leerstehenden Wohnungen zur Gesamtzahl der existierenden entnommen werden, welcher sich in dieser Periode wie folgt bewegt:

1872 1878 1874 1875 1876 1877 1878 1875 1880 1881 1882
0,95 0,96 1,31 1,76 3,13 5,0 15,78 6,50 6,85 7,07 6,92
Dementsprechend ist auch der Durchschnittspreis von Mk. 637 auf Mk. 595 gesunken (Tab. I).

Eine Folge des traurigen Ereignisses der Cholerazeit im Jahre 1892 war die Verminderung der Zunahme der Bevölkerung, welche entgegen der 4,20 % Zunahme in den vorangegangenen 4 Jahren im Jahre 1892 um 2.650 Einwohner d. i. 0,45% zurückging und seit damals die frühere Zunahmequote nicht mehr erreichte.

XVII. Anzahl der bewohnten Gelasse in den Jahren 1875—1904 nach Stadtteilen.
B. Relative Zahlen.

Die Nachfrage war geringer als das Angebot, und der Preis pro Gelass fiel von Mk. 687 im Jahre 1892 auf Mk. 637 im Jahre 1897 (s. Tab. I).

Die Nachfrage nach kleinen und billigen Wohnungen in Hamburg ist von Jahr zu Jahr gestiegen, während die Bautätigkeit, die sich nach Mitte der siebziger Jahre so außerordentlich entwickelte, sich vorzüglich der Errichtung größerer und teurerer Wohnungen zuwandte. Der Hauptgrund, weshalb bei so reger Bautätigkeit doch der Bedarf an kleinen und billigen Wohnungen nicht genügend gedeckt worden ist, muss auf die Abneigung der Kapitalisten gegen den Ankauf von Zinshäusern mit einer großen Anzahl von Wohnungen zurückgeführt werden; denn das Einziehen kleiner Mietsbeträge verursacht viel Mühe und bleibt öfter auch wegen Unvermögens der Bewohner erfolglos. *)

*) Dr. Koch, Wohnungsverhältnisse der ärmeren Bevölkerungsklassen Hamburgs.

1) St. Georg Nord und Süd

1875 1885 1895 1900 1904
100 170,4 203,9 233,8 247,4.

2) St. Pauli Nord und Süd

1875 1885 1895 1900 1904
100 129,4 148,6 156,5 157,4

Man könnte nur dann die stärkere Zunahme der Wohnungen mit hohen Mieten im Vergleich zu der Zunahme der billigeren Wohnungen, bzw. zu der Abnahme der Wohnungen mit einer Miete unter Mk. 150 als eine normale bezeichnen, wenn die Einkommensverhältnisse der Bewohner sich in gleichem Maße, und zwar innerhalb der verschiedenen Einkommensklassen gesteigert hätten, was aber schon aus ganz allgemeinen Gründen nicht zu erwarten ist und durch die Statistik der Einkommensteuer auch widerlegt wird.

Das von Dr. Schwabe für Berlin aufgestellte Gesetz über das Verhältnis des Mietspreises der Wohnungen zum Gesamteinkommen ist durch die neueren Untersuchungen fast für alle Großstädte bestätigt; nach demselben „steigen" mit „sinkendem" Einkommen die Ausgaben für die Wohnung.

Es liegt nun nahe, die Frage aufzuwerfen: was versteht man unter einer „teuren" Wohnung, wann und unter welchen Verhältnissen ist eine solche „teuer" zu nennen!

Das Wort „teuer" ist äußerst elastisch und lässt sich nur im Verhältnis zu anderen Faktoren definieren. Die höchste bei einer Spezialuntersuchung über „Einkommen und Miete" in Hamburg seitens des statistischen Bureaus berücksichtigte Wohnungsmiete war 6.096 Mark (die höchste Wohnungsmiete überhaupt war im Jahre 1900 Mk. 30.000). Da aber der betreffende Mieter ein jährliches Einkommen von Mk. 587.500 versteuerte, so waren wohl jene 1,04% für Mietausgaben für ihn nicht drückend und somit die Wohnung auch nicht teuer. Um einen richtigen Maßstab für „teure" Wohnungen zu finden, muss die Leistungsfähigkeit der hamburgischen Bevölkerung für Mietausgaben überhaupt zuerst konstatiert werden; dann kann erst die Frage, wann die Wohnung teuer oder billig ist, beantwortet werden. Hervorragende Änderungen im hamburgischen Einkommensgesetz erfolgten im Jahre 1881, als der Beginn der Steuerpflicht auf Mk. 600 festgestellt wurde (bis dahin war die Grenze über Mk. 600) und 1895, als alle Einkommen unter Mk. 900 von der Steuer befreit wurden.

Nach Berücksichtigung dieser Verschiebungen waren von je 10.000 Bewohnern physische Steuerzahler mit einem Einkommen von Mk. 1.000 und mehr:

1866 1870 1875 1880 1885 1890 1895 1900 1901
891 851 955 929 940 1170 1299 1712 1814

Der Statistik des hamburgischen Staates können wir folgende Daten über das Verhältnis zwischen Miete und Einkommen in Hamburg entnehmen.

Die Untersuchung erstreckte sich nicht auf alle Wohnungen, sondern nur auf eine Auswahl von 55.513 Fällen, die aber mehr als ein Drittel sämtlicher bewohnten Gelasse umfasste. Hierbei wurden nur solche Fälle berücksichtigt, wo sich aus den Haushaltungsbögen der Volkszählung vom 1. 12. 1900 ergab, dass durch die angegebene Miete nur das wirkliche Wohnbedürfnis des Haushaltungsvorstandes und seiner Familie befriedigt wurde. Ausgeschlossen also wurden Fälle, wo zu vermuten war, dass von den Mitbewohnern einer einen Beitrag zur Bestreitung der Wohnungsmiete geleistet, oder dass die Wohnung auch gewerblichen Zwecken gedient haben könnte. Für den Haushaltungsvorstand wurde dann aus der Steuerrolle des Jahres 1901 das Einkommen ermittelt und der Mietausgabe gegenüber gestellt. Welche Verhältnisse zwischen Miete und Einkommen bestehen, oder genauer gesagt, welchen Prozentsatz seines Einkommens für Mietzwecke der Arbeiter und der Reiche in Hamburg aufwenden muss, zeigt nachstehende Tabelle XVIII. Die Spannung beträgt 21,63% oder achtmal soviel für das kleine Einkommen bis Mk. 1.200 gegen dasjenige von Mk. 60.000 und mehr.

XVIII. Miete In Prozent des Einkommens im Jahre 1901.

Wie nun die Verschiebungen der Wohnungen in den einzelnen Mietklassen vor sich gegangen ist, veranschaulicht Tab. XIX.

Der Geldwert von Mk. 120 im Jahre 1867 entspricht einem solchen von vielleicht Mk. 200 der Jetztzeit, In der Preislage bis Mk. 120 finden wir 1867: 33.88 von je 100 vorhandenen bewohnten Gelassen, im Jahre 1904 hingegen nur 6,04.

Diese fehlenden 27,84 Wohnungen müssen viel teurer von der armen Bevölkerung, sowohl auf Kosten der sonstigen Lebenshaltung wie auch der Häuslichkeit, indem fremde Elemente aufgenommen werden müssen, bezahlt werden.

Die folgende Klasse bis Mk. 250 Miete umfasst 1867 20,61% und jetzt nur 10,33%; hier fehlen wieder 10,28%. Die weiteren für den mittleren und besseren Bürgerstand als zahlbar zu berücksichtigenden Wohnungen im Preise bis Mk. 350 und Mk. 600 zählten im Jahre 1867 25,03%, wogegen jetzt in dieser Klasse 59,49% aller Wohnungen sich befinden.

XIX. Die bewohnten Gelasse von 1867 — 1904 nach Mietklassen.
Relative Zahlen.

XX. Steuerzahler mit Einkommen. Gelasse in Miete. Gelasse

Einem Wohnungsetat von durchschnittlich Mk. 475 entspricht ein Einkommen von rund Mk. 3000. Wie sehr das wirkliche Einkommen der hamburgischen Bevölkerung mit der Ausgabe für Mietzwecke in schreiendem Missverhältnis steht, beweist Tabelle XX, in welcher ich die Steuerzahler nach Einkommensklassen den bewohnten Gelassen nach Mietklassen gegenübergestellt habe. Der annehmbaren Ausgabe des 6. Teiles seines Verdienstes für Miete habe ich die zu bezahlende Miete bei den betreffenden Steuerklassen beigefügt. Darnach finden wir bei den ersten zwei Klassen (bis Mk. 2.000 Einkommen) ein minus von 52,44 % Wohnungen. Eine Entschädigung mit einem plus von 24,60 % sehen wir für die, welche ein Einkommen von Mk. 3.000 deklarierten, und weitere 15,73 % für diejenigen bis Mk. 4.000.

Wie wenig den Anforderungen der hamburgischen Bevölkerung an billigen Wohnungen Rechnung getragen wird, zeigt folgende Tabelle (XXI), in welcher ich die durch Neu- oder Umbau neu hinzugekommenen Wohngelasse nach Mietklassen seit 1893 — 1903 in relativen Zahlen dargestellt habe. Der Schwerpunkt der Neubauten liegt in der Mietklasse zwischen 350, 450 und 500 Mk. so im Jahre 1904 mit 25,4%, 23, 67% und 8,7 % wogegen für das wirkliche Bedürfnis an Wohnungen in der Mietklasse bis Mk. 250 nur 6,2 % entstanden sind.

XXI. Die durch Neu- oder Umbau neu hinzugekommenen Wohngelasse nach Mietklassen (relat. Zahlen).

Mit anderen Worten: Die Nachfrage nach teuren Wohnungen ist künstlich erzwungen. Dass überhaupt in der Mietklasse bis Mk. 375 eine Zunahme zu verzeichnen ist, darf nur auf die Neubauten zurückgeführt werden, die durch das Sanierungsgesetz in den engsten und schlimmsten Teilen der inneren Stadt erfolgten, indem 1903 1239 Gelasse und im Jahre 1904 1014 Gelasse erbaut wurden in der Preislage von Mk. 200 bis Mk. 375. Für diese wurde laut Gesetz vom 21. Mai die Vergünstigung gewährt, von der Grundsteuer 10 Jahre befreit zu bleiben.

Im Anschluss hieran komme ich zu dem Grundsteuermodus und werde hierbei auch etwas näher auf die eigenartige Wirkung desselben eingehen.

In Hamburg gibt es nicht wie in andern Großstädten eine Gebäudesteuer, die, auf die Mieter übertragen, eine Verteuerung der Wohnungen verursachen kann, sondern nur eine Grundsteuer, die in ihrer Wirkung zu den preistreibenden Faktoren zu rechnen ist.

Dass ein gewisser Prozentsatz an Wohnungen leer stehen muss, ist vorauszusetzen. Doch die verhältnismäßig große Anzahl der billigen Wohnungen der beiden ersten Mietklassen bis Mk. 150, welche im Jahre 1893 mit 16 % resp. 9% und 1904 mit 2,74 % resp. 5 % leerstanden, ist indirekt aus dem Modus, wie in Hamburg die Grundsteuer berechnet und erhoben wird, zu erklären, indem dieser Modus den Grundeigentümer veranlaßt, lieber seine Wohnung leerstehen zu lassen, als für die alten, engen und verfallenen Wohnungen eine kleine Ermäßigung zu gewähren. Es gibt hierorts besonders in der inneren Stadt, in St. Georg und St. Pauli, eine sehr große Anzahl von alten, kleinen Wohnungen, welche noch gut erhalten und in hygienischer Hinsicht nicht gerade nachteilig gelegen sind, aber doch den Ansprüchen der Jetztzeit, wie sie in den auch nicht teureren Neubauten in Eimsbüttel, Eppendorf usw. befriedigt werden, nicht genügen und deshalb mehr und mehr an Reflektanten verlieren. Um also diese Wohnungen nicht unvermietet stehen zu lassen, wäre es doch das Richtigste, sich zu einem kleinen Nachlass auf den Mietzins zu entschließen, worauf die bezüglichen Lokale sofort ihre Abnehmer finden würden.

Nun tritt aber der eigenartige Faktor, nämlich das Grundsteuergesetz in Aktion, welches es dem Hausbesitzer absolut unmöglich macht, auch nur um Mk. 10 Jährlich herunterzugehen, da, wie ich noch an einem Beispiel beweisen werde, die Entrichtung an Grundsteuer allerdings eine geringere werden, die Pupillaritätsgrenze dagegen um